Crédit pour les étrangers

Le crédit pour les étrangers

Courtage crédit immobilier pour les étrangers

Il n’y a aucune condition particulière de nationalité pour acheter un bien immobilier en France.

Vous devez bien réfléchir avant tout achat d’un bien immobilier en France.

Pour une personne ne travaillant pas en France

  1. Vous avez un bien immobilier en France mais vous avez quand même besoin d’un visa pour y entrer légalement. Pour séjourner en France, vous devez avoir un visa à court terme, un titre de séjour ou un récépissé.
  2. Le montant utilisé pour acheter un bien immobilier va être vérifié par la douane française pour en connaître la source et éviter le blanchiment de capitaux. Si tout est en règle, ce montant va être versé dans les banques françaises, il est passible d’une taxe avant d’être versé dans le compte notaire.

Pour une personne étrangère travaillant en France

Elle peut avoir autant de bénéfices qu’un résident français. Cependant, les banques préfèrent les personnes au revenu stable. Si vous êtes salarié en CDI depuis plus d’un an, votre dossier de demande de crédit aura plus de chances d’être d’accepté.

Dans les deux cas

Si vous achetez un bien immobilier en France, vous serez passible d’une taxe foncière. Cette taxe dépend de la situation du bien, de sa nature, etc. Vous devez donc payer une taxe en France, mais cela ne veut pas dire que vous êtes résident français.

Quand vous vendez ce bien immobilier, la plus-value sera passible d’un régime spécial pour les étrangers. Alors qu’un français achetant un bien immobilier pour y habiter, la plus-value n’est pas imposable.

Pour en savoir plus :

–> Conditions pour avoir un crédit immobilier

Le crédit immobilier est un prêt long duré accordé par une banque à un particulier en vue de financer l’acquisition d’un logement. Le versement d’un apport permettra d’alléger le coût du prêt immobilier.

Pour des crédits portant sur des montants inférieurs à 21.5000 euros, les dispositions relatives au crédit à la consommation s’appliquent.

Au-delà de 21.500 euros, tout crédit consenti à un particulier en vu de financer :

  • l’achat ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation,
  • l’achat d’un terrain à construire (en vu de la construction d’un logement),
  • les travaux de réparation ou d’entretien de ce logement,
  • l’achat de parts de société immobilières donnant droit à l’attribution d’un immeuble à usage d’habitation en propriété ou en jouissance, est soumis aux dispositions légales réglementant les crédits immobiliers.

–> Types de crédits

Les prêts dans le secteur libre sont des prêts immobiliers classiques, proposés par des établissements de crédit, se divisant en 3 catégories :

  • Prêt à taux fixe,
  • Prêt à taux variable,
  • Prêt relais.

–> Prêt à taux fixe

Définition

C’est le prêt ayant un taux fixé dans le contrat de prêt et on ne peut pas en varier (sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation). Les taux fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) dix ans. Bien que le taux soit fixe, les échéances peuvent être modulées dans le temps.

Le prêt peut être :

  • à échéances constantes : l’avantage principal du taux fixe est sa sécurité. Vous connaissez exactement vos mensualités et le coût total du crédit et, quelle que soit l’évolution du marché. Vous pouvez donc gérer facilement et efficacement votre budget.
  • à échéances progressives : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé dans le contrat de prêt. En appliquant ce prêt, vos mensualités seront allégées pendant les premières années de remboursement et seront alourdies ensuite. Cette augmentation suit parallèlement une hausse de vos revenus.
  • modulable : vous avez l’option, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent. Cependant, ces modulations sont bien sûr strictement règlementées.

Avantages et inconvénients

  • Les avantages : le montant des mensualités est le même pendant toute la durée du prêt.
  • Les inconvénients : vous ne profitez pas des éventuelles baisses de taux et risquez de vous retrouver à payer trop d’intérêts par rapport aux conditions du marché. De plus, le taux d’intérêt est plus élevé que pour un emprunt à taux révisable. Mais l’inconvénient majeur est la pénalité qui vous sera appliquée si vous désirez rembourser par anticipation, ce qui est fréquent en cas de revente du bien ou si vous recevez de grosses sommes d’argent (gagner des lotos). Les pénalités de remboursement atteignent fréquemment 2 à 3% du capital restant à rembourser, ce qui peut s’avérer dissuasif.

Ce type de crédit vous va bien :

  • Si vous êtes une personne prudente, qui n’aime pas des risques.
  • Si vous n’êtes pas expert financier en prévoyant l’évolution du marché monétaire à long terme.
  • Ce type de taux est préférable si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans). En effet, si à court terme une forte hausse ou baisse des taux est peu probable.

–> Prêt à taux variable

Définition

C’est le prêt ayant un taux d’intérêt révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Cet indice est souvent l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3%, fonction de votre situation personnelle. Plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,…), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

Avantages et inconvénients

  • Les avantages :les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux :
    • le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe (de 1 à 2 points d’écart aujourd’hui),
    • vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités,
    • vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalités,
    • C’est une possibilité de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être incluse dans votre contrat de prêt.
  • Les inconvénients : vous êtes toujours face au risque. Vous inquiéterez si votre trésorerie est insuffisante pour assumer l’augmentation de vos mensualités.

Ce type de crédit vous va bien si :

Vous êtes dans le cas de revente-achat. Vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalités si vous recevrez une grande somme en revendant votre ancien bien immobilier, et après, vous pouvez transformer le taux variable en taux fixe pour vos mensualités suivantes. Ce type de taux est préférable si vous empruntez sur une courte durée et vous pouvez spéculez. Il peut être judicieux à long terme. Vous pouvez l’utiliser plus facilement s’il s’agit de votre résidence secondaire ou si vous avez une situation financière vous permettant de faire face à de fortes variations de remboursements.

Remarque : protection de clients contre les fortes hausses de taux

Les banques offrent d’autres types de prêts à taux variables. Le plus courant est le prêt capé.

Le prêts capé : c’est le prêt ayant un taux révisé périodiquement. Cependant, ce taux ne peut dépasser un « cap » ou « plafond » défini dans le contrat du prêt. Il s’agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3%. Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l’avance. Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture (1 point d’écart en moyenne) mais plus sécurisant.

–> Prêt relais

Ce prêt permet de financer l’acquisition d’un nouveau logement (neuf ou ancien) ou la réalisation de gros travaux dans un nouveau logement, dans l’attente de la vente d’un précédent logement.

Deux types de crédit-relais existent :

  • Crédit-relais classique : consenti pour un ou deux ans, cependant, en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient plus élevé.
  • Crédit-relais, jumelé à un prêt long terme : en général, l’emprunteur revend un bien pour en acheter un autre plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Les banques offrent donc un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité.

Les avantages

  • Le taux d’intérêt de ce type est inférieur à celui d’un prêt relais sec.
  • Une seule prise d’hypothèque sera nécessaire. Certaines banques acceptent même pour de très bons dossiers de ne pas prendre d’hypothèque.

La durée du prêt pour tous les deux types de crédit-relais varie de 1 à 2 ans. Le montant de crédit représente entre 60 et 80% de la valeur du bien.

Deux options de remboursement

  • l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup.
  • l’emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

Prêt 1% logement et prêt relais

Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82500 € dans les autres régions.

–> Les prêts Epargne Logement – Plan Epargne Logement (PEL) et Compte Epargne Logement (CEL)

Les prêts Epargne Logement sont des placements de type livret d’épargne. Le taux de rémunération de ce livret est inférieur à celui d’un Livret A, mais son avantage réside dans le fait qu’il permet d’obtenir des crédits à taux préférentiels pour le financement de son habitation, auquel se rajoute une prime versée par l’état. Les prêts Epargne Logement permettent de se constituer une épargne de manière souple car il est possible de mettre ou de retirer de l’argent librement en respectant un solde minimum et maximum. Le mode de calcul des intérêts se fait par quinzaine.

L’Epargne Logement se compose de deux phases :

– La phase d’épargne :

Vous alimentez votre PEL ou votre CEL par des versements réguliers. Votre épargne est rémunérée et est bonifiée par une prime d’Etat.

Clôture : à tout moment, un PEL peut être clôturé. Si la clôture intervient avant 3 ans, les droits à prêt et la prime sont perdus ; entre 3 et 4 ans, la prime acquise au 3° anniversaire est diminuée de moitié ; après 4 ans, la prime et les droits à prêt sont ceux acquis à la date d’anniversaire précédente. Mais, à la place d’une clôture, il est possible de demander la transformation du PEL en un CEL. La rémunération est alors recalculée au taux du CEL en vigueur au moment de la transformation. Après 10 ans, il n’est plus possible de faire des versements. La prime et les droits à prêts sont bloqués à leur niveau atteint au 10e anniversaire. Le plan est gelé.

Taux d’épargne : à compter du 1er août 2003, la notion de taux prime incluse n’existe plus ; le taux de 3,5% qui est donné à titre indicatif pour comparaison avec les autres générations, n’est jamais utilisé : les intérêts, pendant la phase épargne, sont calculés au taux de 2,5%. A l’issue de cette phase, si un crédit est accordé, un prime représentant 2/5 des intérêts acquis sera versé (toujours limitée à 1525€).

Le taux d’épargne est actuellement fixé à 1,25 % par an (hors prime) depuis le 1er mai 2009.

– La phase de prêt :

A l’issue de la phase d’épargne (minimum de 4 ans pour un PEL et de 18 mois pour un CEL), vous pouvez réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d’épargne. Son montant est « proportionné » à votre effort d’épargne. Le montant du prêt est fixé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne (taux du CEL 2.75% et du PEL 4.20% hors assurance). Le montant maximum s’élève à 92 000 € pour un prêt PEL et à 23.000€ pour le CEL. Pour obtenir un crédit CEL, les intérêts acquis doivent être au minimum de 75 euros pour bénéficier d’un crédit pour l’acquisition ou la construction d’un logement ; de 37 euros pour des travaux de réparation ou d’amélioration ; et de 22,50 euros pour certains travaux portant sur les économies d’énergie.

Taux de crédit : le crédit effectivement accordé aura le taux de la phase épargne hors prime auquel sont ajoutés des frais de gestion de 1,70 % pour le PEL et de 1,5% pour le CEL. Depuis le 1er août 2003, le taux de crédit PEL est donc égal à 4,20% (=2,50% + 1,70) par an. Depuis le 1er mai 2009, le taux de crédit CEL est égal à 2,75% (=1,25% + 1 ,5%) par an.

Avantages et inconvénients

  • Avantages : l’avantage du prêt épargne logement est que les prêts proposés ont généralement des taux intéressants et que les frais de dossier sont nuls.
  • Inconvénients : pendant la phase d’épargne, les intérêts perçus sont défiscalisés, hors prélèvements sociaux. L’inconvénient majeur est que le montant du prêt dépend des intérêts acquis au cours de la phase d’épargne et donc de l’épargne que vous avez réussi à accumuler. Si vous avez placé peu d’argent sur votre PEL ou votre CEL, le prêt que vous pourrez obtenir sera d’un montant faible.

Ce type vous va bien si :

  • Pour le CEL, le prêt doit être demandé pour la construction ou l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien et pour des travaux.
  • Pour le PEL, c’est à peu près la même chose sauf que vous pourrez avec ce prêt financer la construction d’un parking ou d’un terrain.
  • Il peut servir à financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à être loué. Toutefois, s’il s’agit d’un investissement locatif, vous ne pouvez l’utiliser pour acheter un logement ancien. Tous les deux prêts durent dans 2 ans à 15 ans.

Le cumul des droits à prêt

En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parents, enfants, frère, sœur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d’emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds.

Nouvelles dispositions fiscales depuis 2006

Le CEL est exonéré d’impôts. Le PEL a été longtemps exonéré d’impôts. Il est devenu imposable par l’article 7 de la loi de finances 2006 (JO du 31/12/2005) pour les intérêts acquis à compter du 1er janvier 2006. Néanmoins, il reste exonéré d’impôts sur les intérêts, et la prime, acquis pendant les 12 premières années du plan.

A noter : le CEL et le PEL (même pendant l’exonération fiscale) ne sont pas exonérés de prélèvements sociaux.

–> Prêt Conventionné (PC)

C’est le prêt accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné. Il a été institué pour favoriser l’accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes. En utilisant un Prêt Conventionné (PC), vous pouvez financer jusqu’à 90% du montant de votre opération, sans condition de ressources, tout en bénéficiant de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Cette aide, versée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), vous permet de réduire vos charges de remboursement mensuelles de 76.22 à 167.69 €, selon la région d’acquisition.

Les conditions d’accès

  • sur le logement que vous achetez : le Prêt Conventionné permet de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (sans obligation de travaux), de travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie seuls, pourvu qu’il s’agisse de votre résidence principale (c’est-à-dire que vous devez l’occuper au moins 8 mois par an). Vous pouvez également l’utiliser pour financer l’achat d’un logement destiné à la location.Le logement doit respecter des normes de surface et de prix au mètre carré, qui varient selon le type de logement et s’il s’agit d’une acquisition, d’une construction ou de travaux.
  • sur votre financement : votre apport personnel doit être au moins de 10% du montant de l’acquisition.
  • Pas de condition de ressources :

    ? La durée :

    – S’il s’agit d’une acquisition ou d’une construction, elle peut varier de 10 à 25 ans.

    – S’il s’agit de travaux, elle variera de 5 à 15 ans.
    ? Le taux :

    – Il peut être fixe ou révisable (variable).

    – Il varie selon les banques mais il est plafonné.

    ? Cumul de prêts. Le Prêt Conventionné peut être complété par :

    – un prêt à 0%,

    – un prêt 1% logement,

    – un prêt d’Epargne Logement,

    – un prêt relais.

–> Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est une forme de Prêt Conventionné mais il est soumis à des conditions de ressources et ne permet pas d’acquérir un logement destiné à être loué. En échange, il offre un taux plus faible (0,6 point en moins), les frais de dossier sont plafonnés et il offre une couverture gratuite en cas de chômage. De fait, cette formule est plus intéressante qu’un Prêt Conventionné, si vous pouvez y avoir accès. Le PAS se distingue du prêt conventionné dit « classique » (PC) par le fait qu’il est exclusivement destiné au financement de la résidence principale et qu’il est accordé sous conditions de ressources. Le PAS bénéficie de la garantie de l’Etat par l’intermédiaire du Fonds de Garantie à l’Accession Sociale (FGAS), défini par l’article L312-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le prêt PAS vous sera accordé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans (décret du 26 mars 2004).

A compter du 1er mai 2008, le taux d’intérêt maximum est le suivant :

Type de crédit Durée Taux maximum
Taux fixe inférieure ou égale à 12 ans 5.85 %
supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans 6.05 %
supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans 6.20 %
supérieure à 20 ans 6.30 %
Taux variable ou révisable quelle que soit la durée 5.85 %

Ces taux de référence sont publiés, pour chaque trimestre, par la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriétaire (SGFGAS). Lorsque le prêt PAS est consenti à taux révisable, le taux moyen du prêt ne peut excéder le taux maximum, et le capital restant dû ne doit pas dépasser pas le capital initial.

Qui peut en bénéficier ?

Les conditions impératives pour pouvoir bénéficier d’un PAS sont les suivantes :

  • Être titulaire d’un titre de séjour,
  • Bénéficier de revenus inférieurs à certains plafonds applicables en métropole,
  • Le logement financé à l’aide d’un PAS doit constituer la résidence principale et permanente de l’emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l’un et l’autre. Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Le prêt PAS n’est pas accordé pour le financement d’un logement destiné à la location pour une période prolongée. Pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, le logement ne peut être ni transformé en local commercial, ni affecté à la location saisonnière ou à la location en meublé plus de quatre mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d’accessoire à un contrat de travail.

Les Conditions de ressources

Pour obtenir un PAS, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend des charges de famille et du lieu de résidence. Le revenu pris en considération est le « revenu fiscal de référence » de toutes les personnes devant occuper le logement qui figure sur le (ou les) avis d’imposition.

L’année fiscale retenue dépend de la date d’émission de l’offre de prêt :

  • Jusqu’au 31 mai de l’année N, il s’agit de l’avis d’imposition N-2. (exemple : du 1er janvier au 31 mai 2008, il faut prendre l’avis d’imposition 2007 sur les revenus de 2006).
  • A partir du 1er juin de l’année N, il s’agit de l’avis d’imposition N-1. (exemple : du 1er juin au 31 décembre 2008, il faut prendre l’avis d’imposition 2008 sur les revenus de 2007). Dans le cas où cet avis ne serait pas encore disponible lors de la demande de prêt, il faudra justifier des revenus de l’année N-1, avec la copie de la déclaration de revenus puis fournir l’avis d’imposition au plus tard à la fin de l’année.

    Les plafonds applicables pour la période du 1er novembre 2008 au 31 décembre 2009 sont les suivants :

    Nombre de personnes Zone A Zones B ou C
    1 31.250 € 23.688 €
    2 43.750 € 31.588 €
    3 50.000 € 36.538 €
    4 56.875 € 40.488 €
    5 et + 64.875 € 44.425 €

    La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français.

    La zone B comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.

    La zone C correspond au reste du territoire.

Les prêts complémentaires au PAS

Le PAS peut être complété par :

  • un prêt à 0%,
  • un prêt d’épargne logement,
  • un prêt 1% logement, sous réserve de remplir les conditions d’obtention relatives à l’opération,
  • un prêt relais (crédit à court terme consenti dans l’attente de la vente du précédent logement),
  • un complément de prêt accordé aux français rapatriés d’outre mer titulaires d’un titre d’indemnisation,
  • un prêt à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui des prêts des comptes d’épargne logement en vigueur à la date de l’émission de l’offre de prêt.

–> Eco-Prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro ou « éco PTZ » est un prêt plafonné à 30 000 euros pour encourager les particuliers à rénover leur habitation afin qu’elle devienne plus économe en énergie. Il est disponible dans les banques depuis le 1er avril 2009. L’éco PTZ est une mesure du Grenelle de l’environnement, novatrice dans la lutte contre les dépenses excessives d’énergie dans les bâtiments anciens. Ce prêt sans intérêt, accordé par les banques, encourage les particuliers à entreprendre des travaux d’isolation thermique et d’économies. La mesure vise à réduire la facture énergétique ainsi que l’émission de gaz à effet de serre en France. L’État veut aussi, grâce à l’éco PTZ, favoriser l’activité économique dans le secteur du bâtiment et de l’artisanat.

Caractéristiques de l’éco-ptz

Le montant maximum du prêt est de 30 000 euros et doit être remboursé par mensualités constantes. La durée du remboursement est normalement de 10 ans. Sur demande de son bénéficiaire, cette durée peut être réduite jusqu’à un minimum de 3 ans. Si l’établissement de crédit en est d’accord, la durée peut être allongée jusqu’à 15 ans au maximum.

Montant des mensualités (hors assurance) 10.000 € 20.000 € 30.000 €
Remboursement sur 10 ans 83,33 € 166,67 € 250,00 €
Remboursement en 3 ans (au minimum) 277,78 € 555,56 € 833,33 €
Remboursement en 15 ans (au maximum) 55,56 € 111,11 € 166,67 €

Les travaux financés par un éco-prêt peuvent bénéficier du crédit d’impôt sur le revenu pour les investissements liés aux économies d’énergie, dits de « développement durable ». Ce cumul n’est possible qu’en 2009 et 2010. Seuls y ont droit les ménages ayant perçu au maximum 45 000 euros de revenus lors de l’avant dernière année précédant l’offre de prêt (soit en 2007 pour les éco-PTZ signés en 2009 et 2008 pour ceux signés en 2010). Selon l’arrêté du 4 mai, aucun frais de dossier (que ce soit à l’émission de l’offre ou lors d’un éventuel réaménagement), ni intérêt intercalaire, ni indemnité de remboursement anticipé ne peut être perçu sur l’éco-prêt à taux zéro. En cas de retard de paiement, des intérêts de retard peuvent être exigés par la banque au taux plafond d’un prêt PAS de 12 ans en vigueur à la date de l’offre initiale. En cas de réaménagement ultérieur sur une durée plus longue que la durée initiale, le prêteur peut demander des intérêts sur cette période supplémentaire, plafonnés au taux plafond du prêt PAS à la date de réaménagement.

Les conditions d’accès à l’éco-ptz

  • Ce prêt bancaire n’est, pour l’emprunteur, soumis à aucune condition de ressources ou de revenu maximal. Mais l’éco-ptz sera accepté par la banque en fonction de la solvabilité de l’emprunteur, c’est-à-dire des garanties peuvent être demandées.
  • Les bâtiments concernés sont ceux qui ont été achevés avant le 1er janvier 1990.
  • Le logement doit être la résidence principale du propriétaire ou d’un locataire ou le devenir au plus tard 6 mois après avoir fourni ces factures. L’État exige également que le bâtiment reste une résidence principale pendant toute la période de remboursement. Ainsi, la vente du logement, sa transformation en local commercial, une utilisation comme résidence secondaire, ou, une affectation à la location saisonnière, entraîne le remboursement intégral du capital restant dû sur l’éco-ptz.
  • Lors de la signature du contrat de prêt, l’emprunteur doit fournir à sa banque un descriptif et un devis détaillé des travaux. Il a ensuite deux ans pour apporter les justificatifs de la réalisation des travaux. Passé ce délai, si la somme réelle des travaux, au vu des factures fournies, est inférieure à la somme débloquée, l’emprunteur devra rendre à l’État la différence majorée de 25% (pas de majoration si le remboursement intervient avant la fin du délai des 2 ans).

Les travaux éligibles

Eco-ptz de 20 ou 30 000 euros pour les travaux d’économie d’énergie

Pour les travaux réalisés par des professionnels qui appartiennent à deux des catégories suivantes, le plafond de l’éco-PTZ est de 20 000 euros. Pour les travaux qui appartiennent à au moins trois des catégories suivantes, le plafond est de 30 000 euros :

  • Travaux d’isolation thermique des toits,
  • Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
  • Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
  • Travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire,
  • Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
  • Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Eco-ptz de 30 000 euros pour les travaux permettant d’atteindre la basse consommation d’énergie

Pour les travaux qui permettent d’atteindre une performance globale minimale du logement qui limite la consommation d’énergie (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage,… ), le plafond est fixé à 30 000 euros. Ces travaux sont généralement effectués après avoir été recommandés par un bureau d’étude thermique.

Eco-ptz de 10 000 euros pour les travaux de réhabilitation d’assainissement

Pour les travaux qui permettent d’utiliser un assainissement non collectif fonctionnant grâce à un dispositif qui ne consomme pas d’énergie, le plafond de l’éco-PTZ est de 10 000 euros.

–> Nouveau prêt à 0% – Plan relance en 2009

Deux décrets du Ministère du Logement et de la Ville ont été publiés au journal officiel du 20 décembre 2008. Ils précisent les modalités du Prêt à Taux Zéro pendant l’année 2009, dans le cadre du plan de relance de l’économie. Les nouvelles modalités sont applicables à tous les Prêts à Taux Zéro (PTZ) émis entre le 15 janvier 2009 et le 31 décembre 2009.

Revenu maximum pour bénéficier du dispositif

Il n’y a pas de modification des conditions maximales de revenus pour bénéficier du PTZ. Les conditions connues jusqu’alors continuent à s’appliquer.

Plafonds du Revenu Fiscal de Référence
Nombre de personnes Zone A Zones B ou C
1 31.250 € 23.688 €
2 43.750 € 31.588 €
3 50.000 € 36.538 €
4 56.875 € 40.488 €
5 et + 64.875 € 44.425 €

Montant du crédit à taux zéro

Le montant du crédit accordé est déterminé par le plus petit des deux plafonds suivants :

  • Pour un Logement Neuf :

    ? 30 % du montant de l’opération (porté à 40 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines),

    ? 100 % des autres crédits (de plus de 2 ans) finançant la même opération.

  • Pour un Logement Ancien (pas de changement par rapport au dispositif précédent) :

    ? 20 % du montant de l’opération (porté à 30 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines),

    ? 50 % des autres crédits (de plus de 2 ans) finançant la même opération.

Le montant de l’opération retenu est lui-même plafonné en fonction du nombre de personnes, de la zone géographique, et de l’ancienneté du logement. Au niveau de l’Ancien, il n’y a pas de modification. Au niveau du Neuf, les montants ont été relevés de 33% en Zone A, 50% en zone B et 25% en Zone C.

Montant maximum retenu pour l’opération
Nombre de personnes Logement neuf Logement ancien
Zone A Zone B Zone C Zone A Zone B Zone C
1 107.000 € 88.000 € 69.000 € 72.000 € 44.000 € 41.250 €
2 150.000 € 126.500 € 103.000 € 101.250 € 66.000 € 61.875 €
3 167.000 € 143.000 € 119.000 € 112.500 € 76.000 € 71.250 €
4 183.500 € 159.000 € 134.500 € 123.750 € 86.000 € 80.625 €
5 200.500 € 175.500 € 150.000 € 135.000 € 96.000 € 90.000 €
6 et + 217.000 € 191.500 € 165.500 € 146.250 € 106.000 € 99.375 €

 

–> Prêt à 1% logement

Dispositif du 1% logement

La Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (ou PEEC), plus connue sous le nom du 1% logement, a pour d’abord contribuer à la résolution de la crise du logement de l’après-guerre. A l’origine, les entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés, devaient consacrer 1% de leur masse salariale au financement de la résidence principale des salariés. Depuis 2006, seules les entreprises de plus de 20 salariés sont redevables de cette contribution (ordonnance n°2005-895 du 2 août 2005).

Caractéristiques du prêt 1% Logement

Le prêt Accession permet de financer l’acquisition d’une résidence principale :

  • neuve,
  • ancienne avec travaux,
  • ancienne sans travaux.

Taux d’intérêt

Il est fixé à 1,5% (hors assurance) et défie toute concurrence.

Montant du prêt

Ce prêt reste un prêt complémentaire et son montant est plafonné selon le secteur géographique et la composition de la famille, dans la limite de 50% du prix de revient final de l’opération (ou 50% du coût des travaux pour les prêts agrandissements et 60% si le revenu est inférieur ou égal aux plafonds du PAS).

Montant Zone 1 Zone 2 et DOM Zone 3
Maximum 17.600 € 14.400 € 11.200 €
Minimum 9.600 € 8.000 € 6.400 €

Zone 1 : Paris, villes nouvelles et zones urbanisées d’Ile-de-France

Zone 2 : le reste de l’Ile-de-France et les communes de plus de 100.000 habitants

Zone 3 : le reste du territoire

Un complément de prêt, peut être obtenu dans les cas suivants :

Ressources inferieures ou égales à 100% du PAS Ressources comprises entre 100 et 170% des plafonds PAS Ressources supérieures aux plafonds PAS ou certification Qualitel
4.800 € 3.200 € 1.600 €

 

Si les deux conjoints travaillent dans une entreprise assujettie au 1% logement, chacun peut demander un prêt. Les deux emprunts réunis ne devront pas dépasser le montant maximum, compléments de prêt inclus.

Durée du prêt

Elle est de 20 ans maximum mais chaque organisme collecteur est libre de fixer ses propres conditions (très souvent 15 ans).

Assurance

L’assurance décès-invalidité est obligatoire. Une assurance perte d’emploi peut parfois être demandée en complément. La plupart des structures propose d’ailleurs directement leur propre assurance.

Garanties

Les établissements apprécient le risque de chaque dossier, individuellement. Dans la plupart des cas, ils ne demandent aucune garantie.

Attention !

La demande de prêt doit être visée par l’entreprise qui détermine le montant du prêt dans les limites fixées par la réglementation en vigueur et les partenaires sociaux ainsi que par le budget annuel qui lui est alloué. Dans les grandes sociétés, le salarié doit prendre directement contact avec le responsable 1%, la Direction des Ressources Humaines (DRH) ou le service Logement. L’entreprise peut exiger une durée minimale d’ancienneté, établir un plafond de ressources ou de prêts, cibler certains publics prioritaires. Elle n’est donc pas obligée d’accorder un prêt à tout salarié qui en fait la demande, même s’il remplit les conditions légales d’attribution. Pour les petites structures où il n’existe pas d’interlocuteur 1%, le salarié devra contacter directement l’organisme collecteur le plus proche de son domicile.

Ce type vous va bien ?

Si vous choisissez le prêt 1% Logement pour financer :

  • Un achat dans le neuf ou la construction.

    Le prêt permet de financer l’acquisition et l’aménagement d’un terrain pour faire construire une résidence principale, la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un appartement neuf.

    Pour bénéficier de ce prêt, vous devez être salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement et être :
    ? primo-accédant : c’est à dire accéder à la propriété d’une résidence principale pour la première fois, ou,

    ? être en mobilité professionnelle.

    Le prêt 1% doit intervenir au plus tard :

    ? dans le délai d’un an après la délivrance du certificat de conformité, ou,

    ? dans les trois mois de la première occupation.

    Le montant du prêt est versé au promoteur ou à l’emprunteur (via le notaire).

  • Un achat dans l’ancien sans travaux.

    Pour bénéficier de ce prêt, vous devez être salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement et être :

    ? primo-accédant, avec des revenus imposables de l’année N-2 ne dépassant pas les plafonds de ressources PAS, en fonction de la zone géographique du lieu, ou,

    ? être en mobilité professionnelle.

    Il est également possible de bénéficier d’un prêt pour l’acquisition d’un logement ancien sans travaux dans le cadre :
    ? d’un droit de préemption par le locataire-occupant,

    ? de la vente d’un logement HLM,

    ? de la levée d’un contrat de location-accession.

    Le logement n’est soumis à aucune condition d’ancienneté mais doit respecter les normes minimales d’habitabilité.

  • Un achat dans l’ancien avec travaux.
    Le logement doit avoir plus de 20 ans. Les travaux à réaliser doivent représenter au moins 20% du prix d’acquisition et être réalisés dans les 24 mois suivants l’acquisition.

–> Protection de l’emprunteur

En France, l’information et la protection des personnes ayant recours à un crédit immobilier doivent répondre aux dispositions de l’ex loi Scrivener, loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection des consommateurs dans le domaine immobilier – JO 14-07-1979 p. 1836-1838 (Loi dite  » loi Scrivener « ) , aux dispositions reprises sous les articles L 312-1 et suivants du Code de la Consommation.

Cette loi a été modifiée et complétée, en particulier par la loi du 31 décembre 1989, dite loi Neiertz, loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles – J.O. du 02/01/1990 Pages : 18/22 (Loi dite  » loi Neiertz « ).

Selon eux, l’acceptation par le client de l’offre de prêt marque la rencontre des consentements des deux parties, prêteur et emprunteur. Pour que le contrat de prêt soit définitif, il faut que :

  • L’opération financée par le prêt se réalise dans un délai de 4 mois (article L.312-12 du Code de la Consommation). Ainsi, si l’opération qui nécessitait le recours au crédit échoue, le contrat de prêt est annulé. Dans ce cas, l’emprunteur doit restituer au prêteur les sommes qui lui auraient déjà été versées.
  • L’emprunteur obtienne tous les prêts demandés en vu du financement l’opération projetée : les différents contrats de prêts sont, sur demande de l’emprunteur, interdépendants. Cela signifie que chacun des prêts est conclu sous conditions d’obtention des autres prêts (article L.312-13 du Code de la Consommation).
  • L’emprunteur obtienne son adhésion au contrat d’assurance, lorsque la souscription de cette assurance est obligatoire. Ainsi, si l’assurance refuse d’assurer l’emprunt, celui-ci peut demander, dans un délai d’un moi à compter de ce refus, l’annulation du contrat de prêt.
    Cette règle ne joue pas pour les prêts s’élevant à mois de 10% du total de crédits. Cette règle a pour le but de protéger les emprunteurs. La mauvaise foi de celui qui refuserait des offres dans le but de se dégager d’un crédit déjà accepté, pour être lourdement sanctionnée (article 1178 du code civil).
  • Le délai de réalisation de l’opération financée par le prêt est normalement de 4 mois. Néanmoins, les parties peuvent convenir d’un délai plus long.

–> Aide d’Etat

Aide Personnalisée au Logement (APL)

L’aide personnalisée au logement (APL) est une prestation versée aux locataires ou aux propriétaires pour réduire leurs dépenses de loyer ou de remboursement de prêt lorsqu’ils sont accédants à la propriété.

Cette allocation est attribuée, sous certaines conditions, à toute personne :

  • quelle que soit sa situation familiale (mariée, célibataire, en concubinage ou liée par un pacte civil de solidarité), avec ou sans personne à charge,
  • quelle que soit sa nationalité, sous réserve de justifier être en situation régulière par la production d’un titre de séjour pour les personnes de nationalité étrangère,
  • qui exerce ou non une activité professionnelle.

Attention ! Le bénéficiaire de l’APL ne peut cumuler cette prestation avec une allocation de logement sociale (ALS) ou une allocation de logement familiale (ALF).

Allocation Logement (AL)

Allocation de logement familiale (ALF)

L’ALF est une prestation versée aux locataires ou aux propriétaires pour réduire leurs dépenses de loyer ou de remboursement de prêt lorsqu’ils sont accédants à la propriété.

Cette allocation est attribuée, sous certaines conditions, aux personnes :

  • quelle que soit leur nationalité, sous réserve de justifier être en situation régulière par la production d’un titre de séjour pour les personnes de nationalité étrangère,
  • mariées depuis moins de 5 ans, sans enfants à charge, à condition que le mariage ait été célébré avant que les époux n’aient l’un et l’autre atteint l’âge de 40 ans,
  • qui bénéficient déjà de l’une des prestations suivantes :

    ? allocations familiales,

    ? complément familial,

    ? allocation de soutien familial,
    ? allocation d’éducation de l’enfant handicapé.

  • qui, n’ayant pas droit aux prestations familiales énumérées ci-dessus, ont un enfant à charge,
  • qui ont à leur charge, vivant dans leur foyer :

    ? un ascendant de plus de 65 ans (ou de 60 ans, s’il est inapte au travail, ancien déporté, interné ou ancien combattant) et ne disposant pas de ressources supérieures au plafond individuel fixé pour l’attribution de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) en vigueur au 31 décembre de l’année de référence,

    ? un ascendant, descendant ou collatéral au 2ème ou 3ème degré (oncle, tante, frère, sœur, neveu, nièce) atteint d’une infirmité entraînant une incapacité permanente d’au moins 80 % ou qui est, compte tenu de son handicap, dans l’impossibilité reconnue par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH), de se procurer un emploi,
    ? enceintes, seules sans personne à charge à compter du 1er jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse et jusqu’au mois civil de la naissance de l’enfant,

    ? enfants à charge, limite d’âge.

    Pour être considéré comme un enfant à charge, l’enfant doit être âgé de moins de 21 ans s’il a atteint son 20ème anniversaire à partir du 1er janvier 2001. Si l’enfant à charge perçoit une rémunération (apprenti, stagiaire de la formation professionnelle par exemple), celle-ci ne doit pas excéder 55% du SMIC mensuel (base 169 heures), soit 809,59 EUR (montant au 1er juillet 2008).

Allocation de logement sociale (ALS)

L’ALS est une prestation versée aux locataires ou aux propriétaires pour réduire leurs dépenses de loyer ou de remboursement de prêt lorsqu’ils sont accédants à la propriété. Cette allocation est attribuée quelle que soit la nationalité du demandeur, sous réserve de justifier d’un titre de séjour en cours de validité pour les personnes étrangères. Peuvent prétendre à l’ALS, les personnes ne bénéficiant ni de l’allocation de logement familiale (ALF) ni de l’aide personnalisée au logement (APL).

Les personnes principalement concernées par ce dispositif sont :

  • les jeunes,
  • les étudiants,
  • les ménages sans enfants (autres que les jeunes ménages),
  • les personnes âgées ou handicapées.

Subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH)

L’Agence Nationale pour Amélioration de l’Habitat (ANAH) accorde des subventions aux particuliers, propriétaires ou locataires (avec l’accord de leurs propriétaires) pour la réhabilitation et l’amélioration des résidences principales de plus de 15 ans. Elle promeut la qualité et encourage l’exécution de travaux en accordant des subventions aux propriétaires bailleurs, propriétaires occupants et copropriétaires. Sa vocation sociale l’amène à se concentrer actuellement sur les publics les plus modestes.

Les travaux doivent être destinés à :

  • Améliorer la sécurité, le confort, la salubrité ou l’équipement, l’accessibilité du logement du logement aux personnes handicapées physiques, l’isolation acoustique,
  • Favoriser les économies d’énergies ou d’eau,
  • L’élimination ou l’isolation des matériaux contenant de l’amiante,
  • Prévenir ou traiter l’immeuble contre les termites.

L’Agence nationale de l’habitat accorde des subventions. Pour plus d’informations, voir les aides de l’ANAH.

–> Offre préalable

L’offre préalable de crédit est le document adressé à l’emprunteur lorsque sa demande de crédit a été acceptée. L’offre préalable de crédit comprend les caractéristiques du financement proposé par l’organisme financier.

L’offre préalable de crédit, délivrée par l’établissement de crédit, permet au futur emprunteur d’avoir connaissance de toutes les informations relatives à la proposition de crédit qui lui est faite (montant du crédit, TEG, coût total du crédit…) et de comparer les offres des différents établissements de crédits auxquels il s’adresse.

L’envoi de l’offre de crédit

L’offre préalable de crédit est adressée par la banque au futur emprunteur par voie postale, en double exemplaire. Cet envoi, gratuit pour le client, se fait généralement en recommandé avec demande d’avis de réception. Il est impératif que l’offre soit envoyée au client. Elle ne peut lui être remise en main propre au guichet. La violation de cette règle est sanctionnée par la perte (partielle ou totale) du droit aux intérêts du prêteur et par une amende de 3.750 euros.

Durée de validité de l’offre

A compter de la réception de l’offre par l’emprunteur, celle-ci est valable pendant 30 jours minimum. Cela signifie que pendant trente jours, l’établissement de crédit ne peut modifier les termes de son offre.

Délai d’acceptation de l’offre

L’acception de l’offre ne peut intervenir avant l’écoulement d’un délai de réflexion de 10 jours. Ce délai est obligatoire pour le futur emprunteur.

L’acception de l’offre

Au terme du délai de réflexion, le client peut accepter l’offre. Pour cela, il suffit d’adresser un exemplaire de l’offre reçue, dûment rempli, daté et signé, à l’établissement de crédit qui en est l’auteur.

La date prise en compte pour déterminer si l’acceptation a eu lieu dans les délais est celle du cachet de la poste.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre, aucun versement, aucun paiement de ne peut être effectué, ni par le prêteur (qui ne peut donc pas mettre les fonds à disposition de l’emprunteur) ni par l’emprunteur (qui ne peut pas procéder au remboursement du prêt, ni au paiement de frais quelconques).

–> Assurances Crédits Immobiliers

Alors que vous signez un contrat du prêt immobilier, vous devez aussi vous assurer en souscrivant un certain nombre de garanties comme le décès-invalidité, et/ou la perte d’emploi. Ces garanties permettront aux banques d’être contre le risque si l’emprunteur ne pourrait plus payer les échéances de son prêt en cas d’accident de la vie (maladie, décès, invalidité, chômage…). Elles protègent à la fois les établissements de crédit mais aussi les assurés, car en cas dur, elles pourront rembourser (partiellement, totalement ou de manière temporaire) les mensualités.

Vous devrez d’abord remplir un questionnaire de santé. Il permet aux compagnies d’assurances d’établir votre profil d’assuré en évaluant les risques liés à votre état général de santé, vos antécédents médicaux, vos éventuelles maladies ou accidents. Certaines questions relatives à votre mode de vie peuvent aussi être demandées : profession ou pratique de sports.

Après, la compagnie peut accorder immédiatement la garantie ou réclamer une série d’examens supplémentaires pour se décider.

Selon l’article L113-8 du code des assurances, « le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre ».

Combien ça coûte ?

Le prix des garanties dépend des compagnies et du type de contrat souscrit. Certains établissements basent leur tarif sur un pourcentage du capital emprunté, d’autres se réfèrent au pourcentage du capital restant dû. D’autres encore, calculeront un tarif spécifique à votre situation, avec une prime d’assurance différente pour chaque mensualité.

Assurance sur une ou sur deux têtes ?

Si vous empruntez seul, vous devrez vous assurer à 100% du montant de votre emprunt, on parle d’assurance sur une tête.

Si vous êtes deux co-emprunteurs, vous devrez choisir qui est couvert et à quel pourcentage. La plupart des compagnies d’assurance demandent de prendre la proportion des revenus de chacun. Cependant, pour simplifier le problème, la quotité sur deux tête est toujours de 30%/70%, 50%/50% ou 100% sur chaque personne.

Exemple : La répartition choisie est de 70% pour l’un et 30% pour l’autre. Si la première personne décède, l’assurance prendra en charge 70% des mensualités tandis que le conjoint survivant devra rembourser les 30% restants. Si la garantie choisie est de 100% pour chaque tête, en cas de décès ou d’invalidité de l’un des deux conjoints, l’assurance prendra alors en charge l’intégralité des remboursements.

–> Les délais de carence et franchise

Chaque contrat d’assurance est assorti d’un délai de carence (appelé aussi délai d’attente) et d’une franchise. Dans ce laps de temps, l’assurance ne débourse pas d’argent.

Le délai de carence est entre 6 et 12 mois, débutant le jour de la signature du contrat.

Le délai de franchise est le délai d’attente ajouté entre 3 et 9 mois, commençant le jour de la survenance du sinistre.

Il existe deux garanties principales adossées à un prêt immobilier :

  • Assurance de décès invalidité,
  • Assurance de perte d’emploi.

Garantie de décès invalidité ou Assurance Décès Invalidité (ADI)

Cette garantie est obligatoire lorsque vous souhaitez obtenir un crédit immobilier. Le montant d’une assurance décès invalidité dépend des établissements, de l’âge de l’assuré, de la durée d’emprunt, de son état de santé…

… pour couverture du risque de décès la compagnie d’assurance prend à sa charge le capital restant dû et le rembourse à la banque – le prêteur. La dette n’incombe pas aux héritiers de l’emprunteur.

… pour couverture du risque d’invalidité il existe deux types de garanties invalidité : l’absolue et définitive (PTIA) et la permanente partielle ou totale (IPP ou IPT). Certains contrats couvrent la première sans garantir la seconde.

La garantie de la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ou de l’absolue et définitive – Invalidité 3ème catégorie de la sécurité sociale 100%.

Suite d’une maladie ou d’un accident, les emprunteurs ne peuvent pas s’occuper d’eux-mêmes et/ou de son travail, ou doivent appellent des assistances d’une tierce personne pour accomplir leurs actes ordinaires de la vie. Dans ce cas là, le capital restant dû est immédiatement payé par l’assurance et la dette bancaire est annulée. Il est difficile de souscrire une assurance PTIA après 65 ans.

La garantie de l’invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT)

Un accident ou une maladie longue durée peut amener un assuré à se déclarer en état d’Invalidité Permanente totale ou partielle. Le taux d’invalidité de l’assuré est constaté par un médecin désigné par la compagnie d’assurance. Selon les résultats, l’établissement décide d’assumer (en totalité ou partiellement) le remboursement des mensualités.

  • La garantie IPP (ou invalidité 1ère catégorie Sécurité Sociale) : La compagnie d’assurance assume partiellement si le taux d’invalidité d’assuré est supérieur à 33% et inférieur à 66% et cela empêche l’activité professionnelle de cette personne à temps plein.
  • La garantie IPT (ou Invalidité 2ème catégorie Sécurité Sociale): La compagnie d’assurance assume en totalité si le taux d’invalidité d’assuré est supérieur à 66%, et cette personne n’est pas capable de tout travail permanente.

Garantie Perte d’emploi

En cas de chômage, cette assurance compense la perte de revenus et prend en charge totalement ou partiellement, le remboursement de vos mensualités. Le plus souvent, elle est facultative.

Pour y prétendre, il faut être salarié du secteur privé, être en CDI depuis un certain temps (6 à 12 mois selon les contrats), ne pas être en période d’essai, de préavis de licenciement ou de préretraite et pouvoir bénéficier des allocations Assedic.

En revanche, les intérimaires, les travailleurs indépendants, les professionnels libéraux, les salariés licenciés pour faute grave ou démissionnaires et parfois les employé de plus de 55 ans, ne sont pas autorisés à souscrire ce type d’assurance.

Le contrat d’assurance perte d’emploi peut prévoir deux formes d’indemnisation :

  • Si vous perdez votre travail, vous n’aurez plus à payer vos mensualités, c’est l’assurance qui s’en chargera. Mais, les échéances sont simplement reportées! Une fois que l’assuré aura retrouvé un emploi ou à la fin de la garantie, il devra rembourser en totalité l’avance.
  • Ou l’autre contrat possible réservé à vous, la prise en charge définitive des échéances par l’assurance. En cas de chômage, c’est elle qui paiera à votre place une partie ou la totalité des mensualités.

Les périodes indemnisables

Tous les établissements imposent une limite de durée d’indemnisation, généralement de 18 mois mais peut en osciller entre 12 et 24 mois.

Par ailleurs, peu d’assureurs proposent une prise en charge totale des remboursements de crédit. Dans la majorité des cas, l’indemnisation est partielle et varie entre 50 et 80%.

L’assurance perte d’emploi peut être résiliée après une année de cotisation.

–> Garanties

Le privilège de Prêteur de deniers (PDD)

Il s’agit d’une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Seule la partie du Prêt qui sert à l’achat du terrain à bâtir peut faire l’objet du privilège de Prêteur de deniers, tandis que la partie du Prêt servant au financement de la construction sera garantie par une hypothèque conventionnelle. Le privilège de Prêteur de deniers est constaté par un acte notarié. Le coût du privilège de Prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0,715 %).

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est une garantie inscrite sur un immeuble aux fins de garantir le remboursement du montant du crédit souscrit. Elle permet au Prêteur qui a consenti le Prêt à l’emprunteur d’être assuré de percevoir les fonds nécessaires au remboursement de sa créance en cas de vente de l’immeuble donné en garantie. L’hypothèque est consentie par acte reçu par un notaire. Son coût est plus élevé que celui du privilège de deniers car elle n’est pas dispensée du paiement de la taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du Prêt et de ses accessoires) sauf s’il s’agit d’un Prêt Epargne Logement (PEL), Prêt à l’Accession Sociale (PAS) et Nouveau Prêt à 0 % qui sont dispensés du paiement de cette taxe. Les frais d’hypothèque comprennent des impôts, des taxes et la rémunération du notaire ; ils représentent environ 2 % du montant du prêt et sont à votre charge. La taxe de publicité foncière s’élève environ de 0,60% à 3,60 % selon que le bien est neuf ou ancien (art 844 Code général des impôts).

La caution d’un organisme

La garantie peut également être apportée par un organisme spécialisé (établissement de crédit, compagnie d’assurances, mutuelle) qui se chargera, si vous êtes défaillant, de rembourser le Prêteur. Cet acte ne nécessite pas l’intervention du notaire. Il peut vous être demandé de verser une commission à l’organisme de caution.

–> Moyens de remboursement du Crédit immobilier

Le remboursement du crédit comprend le remboursement du capital que le prêteur a mis à la disposition de l’emprunteur, ainsi que le paiement des intérêts, le tout sur une durée convenue par les parties.

Normalement, le remboursement à échéances constantes : toutes les échéances sont identiques pendant toute la durée de l’emprunt.

Les modalités de remboursement du crédit sont déterminées à l’avance. Il existe différentes modalités types de remboursement d’un crédit :

  • Pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts. Puis, à terme, il rembourse le capital, en une seule fois.

  • Pendant toute la durée du crédit, chaque échéance, l’emprunteur paie l’intérêt et un part du capital emprunté.

L’opération d’emprunt comporte les données suivantes :

  • V0 est le capital emprunté,
  • ce capital est emprunté avec un taux d’intérêt i qui est normalement payable à chacune des échéances,
  • à l’occasion de ces échéances, on rembourse au prêteur une fraction du capital emprunté au départ : Aj est la fraction du capital remboursée (amortie) à la date j ,
  • comme le remboursement du capital est ainsi étalé dans les temps, la dette initiale V0 diminue et Vj est le capital restant dû après le jème remboursement,
  • aj est l’annuité j, somme du remboursement et de l’intérêt payés à chaque échéance. Ce terme concerne donc des problèmes d’emprunt avec des échéances annuelles. On observera toutefois que les raisonnements développés s’appliqueront sans problème à toutes opérations financières sur des périodes de longueur différente.
Date Annuité = Intérêt + Amortissement Capital restant dû
1 a1 = V0 i + A1 V1 = V0 – A1
2 a2 = V1 i + A2 V2 = V1 – A2 = V0 – (A1+ A2)
P ap = Vp -1 i + Ap j = p
Vp = V0 – ? Aj
j = 1
n-1 an -1 = Vn -2 i + An -1 j = n-1
Vn -1 = V0 – ? Aj
j = 1
n an = Vn -1 i + An j = n
Vn = V0 – ? Aj
j = 1

On observe que, dans la dernière annuité : Vn-1 = An

Donc :

an = An i + An = An (1+i)

j=n

V0 = ? Aj

j=1

Cette dernière expression est vraie dans tous les cas, indépendamment de la loi d’amortissement. Elle signifie qu’à la fin on aura remboursé la totalité de sa dette. On peut établir la relation entre deux annuités successives, par exemple ap et ap+1. La relation peut être la différence entre deux annuités successives :

ap+1 – ap = (Vp i + Ap+1) – (Vp-1 i + Ap)

avec Vp = Vp-1 – Ap

On obtient donc : ap+1 – ap = {(Vp-1 – Ap) i + Ap+1} – (Vp-1 i + Ap)

ap+1 – ap = Vp-1 i – Ap i + Ap+1 – Vp-1 i – Ap

ap+1 – ap = -Ap i + Ap+1 – Ap

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